高档楼盘加急套现 6月上海房价蹊跷走高

进入6月，上海高档楼盘房价陡然走高，颇给人逆市攻坚的假象。

据佑威房地产研究中心统计，6月第一周，上海商品住宅成交均价升至17000元/平方米，第二周成交均价虽回落到16448元/平方米，但较前5个月水平依旧偏高。但一些迹象表明，上海诸多先期捂盘频频的高档楼盘正紧急套现。6月12日，和记黄埔旗下的御翠豪庭项目销售164套房源，每平方米降价近万元，套现近9亿元。

与此同时，刚刚开盘的瑞安旗下翠湖天地，价格在7万～10万/平方米，目前成交42套，套现约4亿元；仁恒旗下的仁恒河滨城销售均价为3.7万元/平方米，成交170套，套现9.05亿元。

分析人士认为：“近段时间，上海一些高端楼盘快速套现，其成交放量拉高了楼市的整体成交均价。但这种明涨暗跌的现象，必将影响后市，可能会带动打折销售的频繁出现。”

降价套现

据佑威机构分析师薛建雄称，6月第一周出现的历史最高价，是被高达9.2亿元的尚海湾项目收购案所带动，第二周御翠豪庭和仁恒河滨城两个豪宅项目的成交额均超过9亿元，支撑了楼市成交均价的高位运行。

该机构统计，在6月第一周大量上市新盘成交的带动下，第二周上海楼市商品房成交量保持了上升之势，共计7.17万平方米，环比上升2%；平均成交价格则下跌3%，为15551元/平方米。其中，商品住宅成交量为28.73万平方米，环比上升7%；成交均价为16648元/平方米，环比下跌4%。

上海高档楼盘能够快速套现，缘于其降价销售。据佑威房地产研究中心的报告显示，今年1月1日至6月5日，御翠豪庭售出的128套房源均价为44734元/平方米，而自6月6日起新推出的房源共成交162套，均价为33806元/平方米，较上批房源下跌10928元/平方米，跌幅达24.4%。

“现在均价被拉动完全是正常的，因为成交的前三位都是高档楼盘，价格均在30000元/平方米之上。”薛建雄表示，高档楼盘销售速度较普通住宅慢，开发商需要后备大量的流动资金，在市场走势不被看好的情况下必然会抛售套现，以避免被过长的销售周期拖累。

或生价格战

薛建雄认为，御翠豪庭成交均价下滑万元的消息，必将带来整个高端市场的价格连锁反应，可能会改变目前豪宅价格过高的局面。他预计，今年下半年上海房价可能进入调整期，多数楼盘售价可能下跌30%。“但在国家经济高速增长的带动下，一年后可能会恢复到理性增长阶段。”事实上，目前上海某些楼盘已经开始打折销售。

近日，上海奥林匹克花园三期启动了一次较大幅度的优惠活动，单套优惠价格高达十余万元，使得该盘开盘数天便成交百余套房源。位于浦东三林的浦发博园，首批推出的楼盘报价12000元/平方米，明显低于三林地区其他新盘价格。唐镇板块的盛唐福邸，首批推出的房源报价9000元/平方米，也明显低于区域内新盘均价。

“‘明折暗降’目前充斥着整个上海楼市，而且随着时间的推移，价格松动的幅度也会进一步加大。”一位业内人士如此判断。如今年4月开盘的上海康城项目将售价下调25%，显然已经和今年年初万科的5%的折扣率拉开了差距。

上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，未来上海房价会出现愈加明显的两极分化态势。“由于市中心区商业价值的提升，房价也会相对稳定；而外围区域的住宅价格压力会越来越大，不排除会有更大范围和更大幅度的价格松动。”薛建雄则认为，当前楼盘的降价促销对购房者心理价位的底线触及，还只是停留在部分关注度较高的品牌楼盘。“对一些由于自身产品品质原因形成的滞销楼盘，目前的降价幅度还很难奏效。”

上述业内人士指出，接下来的三四个月将是上海推盘量的高峰。上半年开发商普遍存在观望心态，随着市场行情进一步明朗，开发商将把主要精力放在如何加快销售的问题上，这“势必会出现更多打折降价的楼盘”。

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